旅游门店如何定位及选址？

旅行社门店如何如何选址？7

各位好，我是秦云华，是你们的好朋友，在旅行社行业已经有20多年的从业经经验了，你可以叫我秦老师，因为我的第一个职业就是老师，一当就是六年。
昨天我讲了小型旅游门店如何招人、用人、留人的问题。很多人与我私聊，问了一些问题，其中最多的就是如何给店长激励及提成，如何定任务，有些人说百分之五，有些给百分之十，有些给百分之二十等等，问我的意见。
确实，关于任务及提成，是一个很难标准化的问题，一切需要从实际出发，我这里给一点意见及建议。
先说给店长的任务指标，我们可以分为基础任务、超额任务，也可分为月任务、季任务、年任务等。
所谓基础任务是指，如果店长达到了某一任务，才可以有提成，达不到，则不能提成，甚至辞退等；超额任务，则是定一个全年任务，达到后，除原有的提成外，可给予额外特别提成或奖励。
而月任务、季任务、年任务则更简单了，完成任务就给予多少奖励或提成。
如何定基本任务，如果定太高了，完不成，也就没有什么意义。如果定太低了，任何人都可以轻松完成，就无法起到给店长压力的作用。
最简单的办法是可以按店长及店长所管辖的员工的总工资的倍数来制定，倍数如何来定呢，那要参考没有店长之前，你店的生意情况。如果生意本来就好，倍数可以高一点，如果生意不好，倍数可以低一点。比如，可以定为3-至5倍。
基础任务定了之后，就是超额任务了，超额任务应该制定一个店长必须非常努力才能达到的目标，比如，你期望你的店一年能赚二十万，那你就制定一个二十万的目标任务。
达到超额任务之后，将给予超额部份按一定比例给予店长奖励，这个比例一定要大，比如30-50%，让店长为了这个目标带领大家一起去拼命努力。
关于达到基础任务之后的提成问题，很多人也不知道该怎么提，这里也给一个建议，提成比例不能太低，一般建议至少20%，甚至30%，看你的基本工资怎么定，但不要一次发放，建议按2-3次发放，当月发放一半，另一半可年底按年终奖励发放，当然也可以中途，比如半年时发放一部份。
并且可以先制定规定，如果中途离开，则年底部份取消，如果中途有任何违规的事情发生，也可取消年终奖励等等，这样不但拴住了人才，并且对管理及激励人才也是有积极作用的。
这个问题就先补充到此，实际运用时，再灵活掌握。
 我们现在言归正转，谈我们今天的主题，那就是旅游门店应该如何定位及选址。
其实在回答这个问题之前，应该先回答另一个问题，只有解决了这个问题，才能真正的解决选址问题。

这个问题就是定位问题。只有先定位，再根据你的定位来确定选址问题。
旅游门店应该如何定位呢？
按客源来分，我们一般可以做如下三种定位：中高端客源、中低端客源、不分客源。
也有按年龄来分的，可分为三类，中老年、中青年、学生等
也可按团队性质来分，可分为专门接待公司机构团队、定制游及散客的。
近二年流行另外一种旅游门店类型，我将其称为混合类型，也可称为跨界类型，还可称之为旅游+类型。

所谓跨界类型或旅游+类型，就是将原来二个毫不相干的行业合在一起进行经营，目前比较流行的有二种，一个是往中高端靠的咖啡+旅游，另一个是走中低端的，将养老行业与旅游行业结合在一起的，养老+旅游，比如旅居+旅游，日间照理+旅游，养老公寓+旅游，养老院+旅游等等，当然还有其它一些类型的跨界类型。
以上行业，目前我们都在尝试，并且还为此专门推出了“久九旅居”这一品牌。
但我们今天不就此展开，以后有机会再深度交流。今天主要谈纯旅游门店的定位及选址。
定好位，就可以来确定你的选址问题了。
从以上的定位来看，不同的定位，对位置的要求是不一样的，甚至大相径庭的。

比如，针对单位团体的、定制游的，一般不一定要在临街商铺，而可以在写字楼内，针对中高端客户的，应该在高档小区附件或大型办公楼附件等。

此处，我们专门针对大众化的旅游门店的定位来做一个分析，而如果你的定位不属于这种，我们可以单独来探讨一下定位问题。
目前，作为普通门店，主要的客源来自于自己周边附近的住户，所以我们的选址跟周边环境有很大关系。
除了定位之外，选择门店的位置还跟行业的特点有关系。
旅行行业的一个显著特点是先交费、后服务，而且旅游行业的线路产品并不是实物性质的，而是看不见摸不着的，属于体验式的服务类产品。
其次旅游行业也不是一个重复消费率很高的商品，一个月一般最多会有1-4次的消费（包括周边短线游）。
再其次，作为一个体验类型的商品，旅游行业的客源很大程度上依赖于顾客口碑及转介绍。
最后，旅游商品作为一个服务类商品，消费是相对高端的，比一般的日常服务用品的消费价格更高。
鉴于以上的特性，你在选择商铺位置时要根据以上情况进行选择。
总的来说，做生意的人谁都明白位置的重要性。如果位置没选好，即使你的商店再大，再豪华，也毫无用处。而要确定一个地方是否为好位置却并非易事。
有的地方，表面看来，车水马龙，人流如潮，但却不是聚客的地方。这就是不少在闹市新开店很快就失败而在小巷开店却生意红火的重要原因。
你的定位与你所选位置合拍，则该位置为好位置。简言之，只要能使你的商店生意兴隆的位置，不管商店的位置是在商业中心还是偏僻小巷，则是好位置。

好位置应具备的条件

一般地说，好的门店地理位置，至少要具备以下条件中的二条以上：
1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动频繁，把门店设在这样的地区商店营业额必然高。在一些冷僻的街道开店，人迹罕至，营业额就很难提高。
2、人口密度高的地区。居民聚居、人口集中的地方是适宜设置门店的地方。在人口密集的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需要。
3、面向客流量最多的街道。因为商店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大。可使多数人就近买到所需的商品。
4、交通便利的地区。客户来去方便。可以在周边顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。
5、接近人们聚集的场所。超市、菜市场等地。
选择位置小技巧
1、老城区好还是新城区好？
如果不考虑人数情况，专做中老年人的门店在老城区好，做年青人的门店在新城区好。
3、选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，会给商店增添顾客，使其今后的发展更具潜力。
4、选择经营方向相辅相成的商店作邻居。不要选择一条街道上有二个以上旅行社门店的街道开店，尽量避免不必要的竞争。
6、在同一条街道两侧选择商店位置，以客流量多、能见度高、步行容易到达的位置为最佳。

具体开店地址的确定
1、拐角的位置较理想
拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”
拐角位置的优点是：可以增加陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。
但由于商店位置面临两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是，选择交流流量大的街道一面作为商店的正门，即店面；而交通流量小的一面则作为侧门。
2、三叉路口是好位置
商店设在三叉路的正面，店面十分显眼，同样被认为是非常理想的商店的地理位置。但是，处在这一有利位置的商店应注意尽量发挥自己的长处，在商店正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、收银台等要精心设计，抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到商店中来。
3、在坡路上开店不可取

怎样选择街道铺面
据调查：街道根据人行道和快慢车道的分区，可以分位一块板、两块板和三块板几种街道。一般而言，宽度为25米左右的一块板街道最容易形成位置。

因为这种街道只有车道和人行道之分，车辆穿梭其中，视线容易扫描到两边的铺面情况，而行人在其间行走，感觉也比较舒服，有亲和力。
相对而言，车道中以花道隔开的二块板街道和车道、自行车及人行道各行其道的三块板街道就较难吸引并滞留过往车辆和行人。

开店不宜选址的区域
1、快速车道边。随着城市建设发展，高速公路越来越多。由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施，因此尽管公路旁有单边的固定与流动顾客群，也不宜作为新开店选址的区域。人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。
2、周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域。这种地区不宜作为商店的新店址，这是因为在缺乏流动人口的情况下，有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。
总之，我们建议，最好在临近居住小区附近，特别是周围小区比较多，人口比较密集的社区是最好的，我们的客源主要来自于小区，如果这些社区每年能有5000左右人次来你的店报名旅游，那就比较成功了。
同时，针对周边地区的居民做营销推广也是相对比较容易的，也比较容易形成重复消费的局面。

顺便提一下，商铺找好后，如何签定租房合同呢？
签订租房合同应注意以下方面：
1房屋面积是否确实。常有这种情况实际面积比合同上少。
2在合同上明确注明租金以外的其它费用由哪一方交或共同以什么比例分摊。
3明确注明租房的起止日期和款项的具体缴纳办法
4要在出租方的各种物品交接清单上签字
5注明押金。押金的意义是作为房租迟缴、不缴或损害建筑及物品等情况发生时的风险费用。合约期满，若未发生以上情况，押金应退还给承租方。
6须说明天灾及不可抗拒的因素造成的损害及合同中止等情况不需由承租方负责。
7须核实出租方是否为真正的房屋拥有者。 
有些房屋出租者，往往不是真正的房东。在这种情况下，则须查明出租者和房东之间的合伙协定及合伙履行情况，并与房东沟通协商后的情况写于新合约以内。不然会引起纠纷甚至上当受骗。
为了防止产生纠纷，防止出租方或出租方同房东合伙诈骗，如果出租方不是房东，承租方就必须找到房东，由房东、出租方和承租方三者互相协商，把出租方的权利转到承租方上，而出租方和房东的一切债权关系与承租方无关。
这一点必须要求房东在新合同上签字。因此，租房开店，必须要求出租方出示房屋产权证和身份证，以便核实对方是否为真正的房东。

今天的分享至此结束，谢谢大家，如果大家还有问题，可以提出来同，大家共同讨论。